آشنایی با انواع سند ملک و ویژگی‌های هرکدام

معاملات ملکی یکی از سنگین‌ترین معاملاتی هستند که بین افراد حقیقی و یا حقوقی انجام می‌شوند. از آنجایی که در پی این معاملات وجوه نقدی بسیار زیادی جابه‌جا می‌شود، لازم است تا همه بخش‌های معامله، به ‌صورت کاملا قانونی انجام شوند. یکی از لازمه‌های قانونی بودن در این راستا، وجود یک سند ملکی معتبر است. اسناد ملکی انواع مختلفی دارند که در ادامه درباره آن‌ها توضیح می‌دهیم تا شما بتوانید با در دست داشتن اطلاعات کافی در این زمینه، با اطمینان خاطر بیشتری وارد بازار معاملات شوید.

بیشتر بدانید: اطلاعات اساسی و ضروری قبل از سند زدن ملک؛ کلیک کنید.

سند ملکی

در ابتدا باید بدانیم که سند چیست؟ سند در واقع هر نوشته مکتوبی است که در زمان دعوا یا دفاع، بتوان به آن استناد کرد. اسناد در دو دسته رسمی و عادی قرار می‌گیرند. اسناد رسمی در اداره ثبت اسناد و املاک، دفاتر ثبت اسناد رسمی و یا سایر مأموران رسمی در این حوزه، تنظیم شده‌اند. سایر اسنادی که در چنین حالاتی تنظیم نشده باشند را به ‌عنوان اسناد عادی می‌شناسیم. حال به سراغ بررسی سند ملکی می‌رویم.

سند ملکی در واقع نشان‌دهنده اعتبار و قانونی بودن یک ملک است. می‌توان گفت یکی از مهم‌ترین و اصلی‌ترین موضوعاتی که هنگام خرید و فروش ملک در هر جای دنیا باید در نظر داشته باشید، سند ملکی آن است. در صورتی که اطلاعات کافی در این زمینه نداشته باشید، ممکن است دچار اشتباهات جبران‌ناپذیری شوید که ضمن از بین بردن مقدار زیادی از سرمایه شما، زمان‌تان را نیز در مسیر مراکز قانونی و قضائی، به هدر خواهد داد.

سند ملکی شامل انواع مختلفی است که هر کدام از آن‌ها، قواعد و قانون‌های مرتبط به خود را دارند. همچنین میزان اعتبار این اسناد با یکدیگر متفاوت بوده و لازم است تا شما قبل از قطعی کردن معامله، آشنایی کاملی درباره انواع آن‌ها داشته باشید.

انواع مختلف سند ملکی

در این قسمت به‌ صورت کامل به توضیح درباره انواع مختلف سند ملکی و ویژگی‌های هرکدام از آن‌ها می‌پردازیم.

• سند ملکی مشاع

یکی از اسناد ملکی رایج در ایران، سند مشاع است. مشاع در لغت به معنای شریک بودن است، این سند برای مواقعی به کار می‌رود که چند نفر در یک ملک شریک باشند یا به عبارت دیگر یک ملک، چند صاحب داشته باشد. در چنین حالتی هرکدام از صاحبان یا همان شرکاء، مالک بخشی از ملک هستند و برای آن سند رسمی در اختیار دارند. واضح است که با این شرایط، خرید و فروش املاکی که سند مشاع دارند تا حدودی پیچیده‌تر از سایر املاک است. قبل از اینکه وارد معامله برای چنین ملکی شوید، لازم است تا تحقیقات لازم را درباره آن انجام داده و از همه جوانب، اطمینان حاصل کنید.

• سند ملکی شش دانگ

از واژه شش دانگ که برای این سند انتخاب شده، می‌توان متوجه شد که به مالکیت تمام و کمال اشاره دارد. این نوع سند به ‌صورت تمام و کمال برای یک نفر است و کمترین مشکل حقوقی را برای خریدار و فروشنده ایجاد می‌کند و به ‌نوعی یکی از معتبرترین اسناد ملکی به شمار می‌رود. واژه شش دانگ در عنوان این سند به این معناست که هر شش جهت شمال، جنوب، شرق، غرب، بالا و پایین این ملک متعلق به یک نفر بوده و هیچ شخص دیگری نمی‌تواند در آن دخل و تصرفی داشته باشد.

• سند ملکی مفروز

این نوع سند را می‌توان یکی از پیچیده‌ترین انواع اسناد موجود در ایران دانست. در قانون اسناد، کلمه مفروز را دقیقا مقابل مشاع می‌دانند و در مواردی کاربرد دارد که شخصی تمایل داشته باشد سهم خود را از یک ملک مشاع جدا کرده و بر روی آن اقدامات ویژه‌ای انجام دهد.

• سند ملکی عرصه و عیان

این نوع سند مربوطه به آپارتمان‌هاست. زمینی که در آن یک مجتمع مسکونی ساخته می‌شود دارای سند عرصه است. هریک از واحدهای مسکونی ساخته‌شده در این آپارتمان نیز دارای سند اعیان هستند. میزان و درصد سهم هریک از مالکین واحدها از عرصه، بسته به متراژ و اندازه درج‌شده در سند اعیان آن‌ها دارد. موضوع سهام، در زمان انحصار وراثت و یا ساخت مجدد عرصه، اهمیت پیدا کرده که با مراجعه به شهرداری و استعلام گرفتن، کاملا مشخص می‌شود.

• سند ملکی بنچاق

این نوع سند امروزه رواج کمتری نسبت به سایر اسناد ملکی دارد. امروزه بنچاق به سندی گفته می‌شود که بعد از نقل و انتقال ملک، توسط یکی از دفاتر اسناد رسمی، تنظیم شده و تمام جزئیات و متعلقات ملک، در آن درج می‌شوند. این‌گونه اسناد بعد از اینکه صحتشان در مراجع قانونی پذیرفته شد، دارای اعتبار کافی می‌شوند.

• سند ملکی منگوله دار

همان‌طور که از عنوان آن مشخص است، این سند یک منگوله دارد. این دسته از اسناد ملکی، توسط یک تکه نخ و یک سرب پلمپ شده‌اند. اداره ثبت اسناد این پلمپ را ایجاد کرده است و از همین موضوع می‌توان به صحت سند اطمینان حاصل کرد. مالکیت شخص در این نوع اسناد کاملا قطعی و قانونی بوده و هیچ‌گونه شبهه‌ای در آن وجود ندارد.

• سند ملکی تک برگ

به ‌عنوان یکی دیگر از اسناد ملکی معتبر، می‌توان به سند تک برگ اشاره کرد. در گذشته اسناد ملکی به ‌صورت دفترچه‌ای بوده و چند برگ داشتند؛ اما سند تک برگ به ‌نوعی مدل جدید و امروزی اسناد است که توسط نظام اسناد کشور ارائه شده است. هر سند تک برگ در واقع برای یک شخص صادر می‌شود و در صورتی که ملک مورد نظر معامله شود، برای مالک جدید یک سند تک برگ جدید صادر می‌شود. این اسناد تک برگ، مزایای زیادی نسبت به سندهای چندصفحه‌ای قدیمی دارند.

• سند رهنی

در بسیاری از مواقع دیده‌اید که خریداران در هنگام خرید ملک، از وام و تسهیلات بانکی استفاده می‌کنند. در این حالت سند ملک برای مدت مشخصی تا پایان پرداخت وام، در رهن بانک نگه داشته می‌شود. این موضوع با گرو نگه داشتن سند در بانک تفاوت زیادی دارد. در واقع منظور از سند رهنی این است که در سند، قید شود که ملک مربوطه تا تاریخ مشخص در رهن بانک است. چنانچه شخص وام‌گیرنده نتواند در زمان مقررشده وام خود را پرداخت کند، بانک می‌تواند ملک مربوطه را به تصاحب خود درآورد.

• سند قولنامه‌ای

این نوع از سند را می‌توان به ‌نوعی مترادف با سند عادی در نظر گرفت که توسط اداره ثبت‌اسناد یا دفاتر مربوطه، تنظیم نشده است. قولنامه در واقع سند یا نوشته‌ای است که مطابق با توافق طرفین، توسط مشاور املاک نوشته می‌شود. اسناد قولنامه‌ای باید توسط یک فرد سرشناس و معتبر، امضا شوند تا به اعتبار کافی رسیده و از نظر قانونی مشکلی نداشته باشند. از آنجایی که این نوع از اسناد دارای اعتبار کمتری هستند، از آن‌ها برای خرید و فروش املاک استفاده نمی‌شود. چنانچه به هر دلیلی اقدام به خرید یک ملک با سند قولنامه‌ای کردید، بهتر است تا از شهرداری درباره آن استعلام بگیرید.

• سند وقفی

سند ملکی وقفی در واقع به سندی گفته می‌شود که صاحب یا صاحبان یک ملک، آن را وقف کرده‌اند. اداره اوقاف این املاک را به‌ صورت 99 ساله به اشخاص دیگری منتقل کرده و از آن‌ها اجاره دریافت می‌کند. خرید و فروش این املاک وقفی باید با اجازه اداره اوقاف انجام شود، در غیر این صورت تخلف بوده و پیگرد قانونی دارد.

بیشتر بدانید: نکات طلایی و قوانین مهم نوشتن آگهی ملک؛ کلیک کنید.

• سند ورثه‌ای

همان‌طور که می‌دانید بعد از فوت مالک، اموال به وارثان او می‌رسند. وارثان می‌توانند با ارائه مدارک خود به اداره‌های مربوطه در این زمینه، تقاضای صدورِ سند ورثه‌ای برای ملک مورد نظر بکنند. مدارک مورد نیاز برای این کار، تقاضای صدور سند، گواهی حصر وراثت، فرم مالیاتی 19 و همچنین اصل سند مالکیت هستند.

• سند تفکیکی

این سند در واقع مربوط به ملکی است که بین چند نفر تقسیم شده و تمام قسمت‌های تقسیم‌شده دارای سند تفکیک‌شده هستند. در این املاک چند نفر با یکدیگر مشارکت دارند ولی سندهای آن‌ها به ‌صورت مجزا از یکدیگر بوده و هرکدام مسائل حقوقی مربوط به خود را دارد.

• سند المانی

ممکن است به دلایل مختلف مانند آتش‌سوزی، سرقت و ... سند مالکیت از دست برود و هیچ اثری از آن باقی نماند. در چنین مواقعی مالک باید به اداره ثبت منطقه مراجعه کرده و درخواست صدور سند مالکیت المانی کند. بعد از این، شخص باید مراحل مختلف و دشواری را پشت سر بگذارد؛ اما در نهایت سند المانی برای او صادر خواهد شد.

• سند معارض

ممکن است به اشتباه یا به عمد، برای یک ملک با حد و حدود مشخص، دو سند رسمی با نام‌ها و تاریخ‌های متفاوت تنظیم و صادر شده باشد، در چنین حالتی به این سند معارض می‌گویند. با توجه به قوانین و تبصره‌های موجود، بعد از بررسی‌های مورد نیاز، دادگاه هر دو سندی که تعرض در ملک دیگری داشته باشند را باطل می‌کند.

• سند شورایی

سند شورایی یک سند عادی بوده و به اندازه اسناد رسمی اعتبار ندارد. چنین سندی توسط شورای محلی یک منطقه مهر شده و به همین میزان اعتبار دارد. در صورتی‌ که افراد بخواهند چنین سندی را تبدیل به یک سند رسمی کنند، باید مراحل قانونی مختلفی را طی کرده و به ادارات گوناگون مراجعه نمایند.

• سند وکالتی

این سند در واقع سندی است که به نام شخص یا اشخاصی به غیر از فروشنده و مالک اصلی تنظیم شده باشد. در برخی از مواقع به دلایل گوناگون مانند بیماری، فوت و ... لازم که یک یا چند نفر از جانب یک نفر وکالت داشته باشند تا بتوانند اقدامات لازم را برای فروش و یا انحصار وراثت اموال شخص، انجام دهند. چنین وکالتی باید به ‌صورت رسمی یا محضری ثبت شود تا اعتبار کافی داشته باشد.

جمع‌بندی

بدون شک مهم‌ترین موضوع در زمینه معامله املاک، سند ملک است. شما به ‌عنوان یک خریدار باید دقت ویژه‌ای به سند ملکی که قصد خرید آن را دارید، داشته باشید. اسناد به‌ صورت کلی در دو دسته رسمی و عادی قرار می‌گیرند. اسناد رسمی به مراتب معتبرتر و محکمه‌پسندتر از اسناد عادی هستند؛ پس دقت کنید که سند ملک از نوع رسمی و معتبر باشد.

اسناد رسمی مالکیت دارای انواع مختلفی هستند که هرکدام ویژگی‌های مخصوص به خود را دارند. در قسمت‌های قبلی به‌ صورت کامل انواع این اسناد را به شما معرفی کرده، ویژگی‌ها و میزان اعتبار آن‌ها را نیز بیان کردیم. با مطالعه مطالب ذکرشده، می‌توانید تجربه یک معامله امن و بدون دردسر را داشته باشید.