همه چیز درباره اعتبار و مشکلات احتمالی سند شورایی

احتمالا شما هم تا به حال در مورد سند شورایی شنیده‌اید یا روزانه پیامک‌های زیادی در این خصوص دریافت کرده‌اید. پیامک‌هایی که پیشنهاد خرید زمین در شمال کشور را با قیمت‌های بسیار اندک می‌دهند و در انتها بیان می‌کنند که سند این ملک شورایی است.

اگر می‌خواهید درباره این نوع سند اطلاعات بیشتری به دست آورید و بدانید که آیا خرید چنین مواردی عاقلانه است یا خیر، پیشنهاد می‌کنیم که تا انتهای این مطلب از بتیس ما را همراهی کنید. ما در این مطلب قصد داریم در مورد انواع اسناد ملکی صحبت کنیم و سپس به تفاوت‌های آن‌ها با یکدیگر و بطور خاص درباره سند شورایی و میزان اعتبار آن بپردازیم.

منظور از سند شورایی چیست؟

 پیش از اینکه تعریفی از سند شورایی ارائه دهیم، لازم است که درباره سند رسمی مطالبی را بدانید. سند رسمی، سندی است که توسط یک مقام صلاحیت‌دار و و مامور رسمی دولت و البته مطابق با قانون، تهیه و تنظیم می‌شود. در املاک با اسناد رسمی، سند ملک توسط دفترخانه اسناد رسمی یا اداره ثبت اسناد و املاک تنظیم شده که نشانه مالکیت فرد بر ملک مذکور در سند است.

در واقع نوشته‌ای که در دادگاه قابل استناد باشد و خواهان و خوانده بتوانند از آن برای اثبات ادعای خود استفاده کنند، سند رسمی نام دارد. مطابق قانون ۱۲۸۷ قانون مدنی، سند رسمی باید در اداره ثبت اسناد و املاک دفاتر رسمی یا نزد سایر مسئولین رسمی تهیه و تنظیم شده باشد؛ در غیر این صورت فرقی با سند عادی ندارد. طبق آیین دادرسی، اسناد رسمی از قوی‌ترین و پر‌ارزش‌ترین ادله برای اثبات ادعا به حساب می‌آیند.

در مقابل اسناد رسمی، اسناد عادی قرار دارند. در واقع هر سندی که رسمی نباشد عادی به حساب می‌آید. اسناد عادی به صورت قولنامه یا مبایعه‌نامه در دفاتر مشاورین املاک تنظیم می‌شوند و اصلاً اعتبار سند رسمی را ندارند. البته سند عادی در صورت لزوم می‌تواند در دادگاه مورد استناد قرار بگیرد و فرد از طریق آن حقوق مالکانه خود را مطالبه نماید.

 اسناد عادی توسط افراد معمولی و بدون دخالت رسمی مامورین دولتی نوشته می‌شوند. امروزه در بسیاری موارد، افراد برای انجام معاملات خود اقدام به تنظیم سند عادی می‌کنند. بدین صورت که بر روی یک برگه معمولی و بدون دخالت ماموران رسمی، سند را تنظیم کرده و به مهر و امضای طرفین می‌رسانند.

از رایج‌ترین انواع سندهای عادی، قولنامه‌هایی هستند که پیش از تنظیم رسمی سند در میان افراد نوشته می‌شود. لازم به ذکر است که اگر مامور رسمی در محلی به جز محل ماموریت خود سندی را امضا و ثبت نماید، آن سند از نوع عادی به حساب می‌آید. به عنوان مثال، اگر ماموری در تهران ماموریت داشته باشد و در شهرستان برای تنظیم سند اقدام کند، سند دیگر رسمی نیست.

حالا که متوجه شدید سند رسمی و عادی چه هستند، به تعریف سند شورایی می‌پردازیم. سند شورایی نوعی سند عادی محسوب می‌شود که برای خرید و فروش در مناطقی که املاک سند تک‌برگی ندارند، مورد استفاده قرار می‌گیرد.

در این نوع قرارداد، طرفین معامله نوعی مبایعه‌نامه را میان خود تنظیم کرده و سپس اقدام به خرید و فروش زمین‌ها می‌کنند. معمولا تعدادی شاهد نیز این اسناد را امضا می‌زنند.

 علت اینکه به این اسناد، سند شورایی گفته می‌شود این است که باید سند مذکور به تایید شورای روستایی یا شهر برسد و توسط رئیس شورا مهر و امضا شود. این کار جهت اطمینان بیشتر معامله و سند مذکور انجام می‌گیرد.

دقت کنید که در هرگونه معامله با سند شورایی، اعتبار سند، مدارک هویتی فروشنده و سند ملک باید از هر نظر کاملاً قانونی و رسمی باشند. شما باید به دقت تمامی اسناد و مدارک مربوط به این ملک را بررسی کنید و مطمئن شوید که این سند به نام شخص فروشنده ثبت شده است و هیچ‌گونه اختلافی در مالکیت ملک وجود ندارد.

در صورتی که قدرت تشخیص میان یک سند رسمی یا سند شورایی را ندارید، حتماً از مشاوران با‌تجربه در این حوزه کمک بگیرید. تعداد زیادی از افراد، روزانه با ده‌ها نمونه از این معاملات مواجه هستند و به خوبی می‌توانند شما را در این خصوص راهنمایی کنند.

با توجه به توضیحات فوق، حتماً تاکنون متوجه شده‌اید که سند شورایی یک سند رسمی و قطعی محسوب نمی‌شود و اگر ویلا یا زمینی دارای این نوع سند باشد، تنها شورای همان محله آن را به رسمیت می‌شناسند. ضمناً در مورد اینکه آیا کاربری آن مناسب انتخاب شده یا این سند مرتبط با همین ملک است نیز شک و تردید وجود دارد. به طور کلی، هر نوع زمین، ویلا یا ملکی که دارای سند شورایی باشد، به معنای این است که از نظر سازمان کارشناسی اتحادیه املاک و شهرداری به تایید نرسیده و قطعاً در آینده با مشکلات و چالش‌هایی مواجه خواهد شد.

به عنوان مثال فرض کنید شما یک زمین یا ویلا با سند شورایی خریداری کرده‌اید. اگر کاربری این زمین به درستی مشخص نشده یا اشتباه نوشته شده باشد، ممکن است هنگام تبدیل سند از شورایی به سند اصلی با مشکل روبه‌رو شوید. اگر در آن زمان متوجه شدید که اجازه کاربری مورد نظر خودتان در زمین خریداری‌شده را ندارید، پول شما به طور کامل به هدر رفته است.

برای رهایی از این مشکلات پیشنهاد می‌کنیم که حتماً به دفاتر مشاور املاک معتبر مراجعه نمایید و با افرادی که با منطقه آشنایی کامل دارند، گفتگو کنید. می‌توانید در مورد کاربری زمین از سازمان‌های موجود استعلام بگیرید و با مطالعه کامل سند و بررسی جزئیات، از اعتبار سند مطمئن شوید. همچنین باید درباره نحوه تبدیل سند شورایی به سند رسمی، جستجوهای لازم را انجام داده و اطلاعات کافی در این زمینه کسب کنید.

مشکلات سند شورایی چیست؟

 گفتیم که سندهای شورایی، اسنادی توافقی و قولنامه‌ای هستند که فقط توسط رئیس شورای محلی به تایید می‌رسند. این اسناد باید از نظر شهرداری هم مورد تایید قرار بگیرند و مطالعات لازم روی آن‌ها انجام شود. بنابراین هنوز هم به بررسی‌های دقیق نیاز دارند و اعتبار آن‌ها از اعتبار اسناد رسمی بسیار کمتر است. مهم‌ترین مشکل سند شورایی این است که شما در واقعیت نمی‌دانید ملک خریداری‌شده تا چه اندازه اعتبار دارد. این ملک در دسته املاک اوقافی است یا یک ملک ارثی یا اینکه تعدادی شریک برای آن وجود دارند.

در واقع این موارد هرگز در سند شورایی نوشته نمی‌شوند و خرید آن ممکن است به شدت شما را دچار دردسر کند. اگر این‌گونه املاک تعدادی ورثه داشته باشند یا اینکه چند نفر به صورت شراکتی و با سهم مشخص بخواهند آن را بفروشند، باید رضایت تمام شرکا جلب شود. حتی اگر یک نفر هم راضی به فروش نباشد، شما به شدت دچار مشکل خواهید شد.

همان‌طور که پیش از این هم گفته شد، در سند شورایی نوع کاربری زمین مشخص نمی‌شود. یعنی اگر زمینی که به صورت شورایی سند خورده است را خریداری کنید و در آن ساخت و ساز نمایید، در صورتی که ثابت شود کاربری زمین شما چیزی غیر از این بوده است، دچار جریمه سنگین مالی می‌شوید. در این مواقع علاوه بر ضرر مالی شدید، حتی امکان توقیف ملک شما نیز وجود دارد.

پس بهترین راه‌حل برای رهایی از این مشکلات این است که حتماً درباره اعتبار سند از طریق شهرداری‌ها و اتحادیه املاک و مشاوران املاک پرس‌وجو نمایید و کاربری زمین را مشخص کنید. حتماً در این زمینه حساسیت‌های لازم را به خرج دهید تا از مشکلات آینده مثل ضررهای مالی، توقیف زمین و ... در امان بمانید.

مشاوران و کارشناسان شرکت ساختمانی بتیس به مدیریت جناب مهندس محسنی پور آماده هستند که یک راهنمای کلی و کاربردی را به شما ارائه دهند تا بتوانید با انواع اسناد ملکی آشنایی پیدا کنید تا قبل از خرید، انتخاب درستی از ملک و زمین داشته باشید.

چگونگی مراحل سند زدن ملک؛ کلیک کنید.

اعتبار سند شورایی

 با اینکه هنگام معامله و خرید و فروش ملک با سند شورایی، خیلی سریع‌تر می‌توانید معامله را به پایان برسانید؛ اما به دلیل مشکلاتی که در آینده به وجود می‌آید، پیشنهاد می‌کنیم با احتیاط بیشتری قدم بردارید و از انجام دادن این کار خودداری کنید.

معمولاً تبدیل سند شورایی به سند قطعی و رسمی، هزینه‌هایی را برای شما در بر دارد و ممکن است به مدت زمان زیادی نیاز داشته باشد؛ اما فراموش نکنید که این کار در نهایت به نفع خود شما خواهد بود. چرا که از دردسرهای آینده خلاص می‌شوید و ملک بازدهی بیشتری برایتان خواهد داشت.

نحوه تبدیل سند شورایی به قطعی چگونه است؟

 اگر قصد فروش ملک خود را دارید و سند ملک شما از نوع شورایی است، بهتر است پیش از فروش زمین یا ویلای خود، سند شورایی را به سند اصلی تبدیل کنید. این کار اعتبار سند و ملک شما را بالا می‌برد و کمک می‌کند تا معامله‌ای موفق‌تر داشته باشید. حتی اگر قصد خرید یک ملک یا ویلا را دارید، باز هم در خرید املاک با اسناد شورایی دقت داشته باشید. به طور کلی، هم برای فرد خریدار و هم برای فرد فروشنده، آگاهی داشتن از نحوه تبدیل اسناد شورایی به قطعی، ضرورت دارد.

برای آغاز کار حتماً از طریق سازمان ثبت اسناد اقدام نمایید. در هنگام مراجعه نیز مدارک هویتی خود نظیر شناسنامه، کارت ملی و سند شورایی را به همراه داشته باشید. در فرم درخواست باید به درخواست سند تک برگ برای زمین یا ویلا اشاره کنید. همچنین اگر مدارک معتبر دیگری وجود دارند که نشان می‌دهند این ملک مربوط به یک ویلا یا زمین خاص است، حتماً آن‌ها را به همراه داشته باشید.

 می‌دانید که معاملات ملک با اسناد رسمی از هر نظر مطمئن‌تر هستند و در صورتی که در آینده با مشکل مواجه شوند، شما با استناد رسمی می‌توانید از حق و دارایی خود دفاع کنید. سند شورایی به هیچ عنوان این امکان را به شما نمی‌دهد و حتی در صورت مشخص شدن صلاحیت زمین با سند هم، فقط این کار در مورد اسناد رسمی صورت خواهد گرفت.

در سند شورایی چه مواردی مشخص می‌شوند؟

 معمولاً در سند شورایی، محل قرارگیری ملک تا حد امکان و با حدود چهارگانه‌اش مشخص می‌شود و این حد و حدود در سند قید خواهند شد. علاوه بر این، مشخصات مالک و خریدار زمین نیز در سند درج شده‌اند و تعدادی از اهالی محل آن را تایید کرده و امضا زده‌اند. این نوع سند ریسک‌های مربوط به خود را دارد. پس حتماً پیش از انجام معامله، با یک وکیل خبره در امور اراضی و املاک مشورت کنید تا در آینده مشکلی برایتان پیش نیاید.

کلام آخر

در این مطلب از شرکت ساختمانی بتیس درباره اعتبار و مشکلات احتمالی سند شورایی با شما عزیزان گفتگو کردیم. همان‌طور که متوجه شدید، معاملات خرید و فروش ویلا با اسناد شورایی خیلی سریع‌تر و با صرف هزینه کمتر صورت می‌گیرند؛ اما چون رسمیت سند قطعی را ندارند، در آینده با مشکلات و تردیدهایی همراه خواهند بود. توصیه ما این است که حتماً از اعتبار سند ملک اطمینان حاصل کنید و اگر در این زمینه ابهام یا سوالی داشتید، از مشاوران و افراد با‌تجربه ما در گروه بتیس کمک بگیرید. کارشناسان ما آماده هستند تا شما را از هر جهت راهنمایی کنند و راهکارهای مناسب را به شما ارائه دهند.

امیدواریم با خواندن این راهنما متوجه شده باشید که هنگام خرید زمین‌ و ویلاهای دارای سند شورایی چه مواردی را باید مد‌نظر داشته باشید و چه اقداماتی انجام دهید. دقت داشته باشید که ملک وقفی خریداری نکنید و کاربری ملک، همان چیزی باشد که مورد انتظار شما است. برای گرفتن استعلام‌های ضروری نیز به سراغ مراجع معتبر بروید. فقط در صورت رعایت این موارد است که خرید زمین یا ملک با سند شورایی مانعی ندارد و شما را گرفتار دام کلاهبرداران نمی‌کند.