ساخت و ساز در زمین وقفی و اوقافی 1402/07/16 شرکت ساختمانی بتیس زمین‌های اوقافی با زمین‌های معمولی متفاوت هستند و شرایط خاص خود را دارند. بنابراین بررسی برخی نکات حقوقی هنگام معامله این نوع املاک و قبل از اقدام برای خرید، بسیار ضروری است. به عنوان مثال، بهتر است تحقیقات کافی در مورد شرایط سند، خرید و فروش این نوع املاک و تمامی جزئیات مربوط به آن ملک وقفی را کسب کرده باشید تا در نهایت مشکلی برای شما پیش نیاید. زمین‌های اوقافی انواع گوناگونی دارند که با توجه به ماهیتشان، یکسری محدودیت‌ها در زمینه تعمیرات یا ساخت و ساز درون آن‌ها وجود دارد. ضوابطی که در صورت آشنا نبودن با آن‌ها، ممکن است تجربه تلخ و ناخوشایندی برای شما به همراه داشته باشد. در این مطلب از شرکت ساختمان سازی بتیس قصد داریم در خصوص زمین‌های اوقافی و قوانین ساخت و ساز در این زمین‌ها با شما عزیزان صحبت کنیم. زمین اوقافی-وقفی چیست؟ ملکی که مالک آن زمین را برای امور خیریه وقف کرده است، اوقافی نام دارد. مالکیت این نوع زمین‌ها به خیریه یا موسسه‌ای خاص تعلق دارد و برای ساخت و ساز در آن‌ها، باید مجوزهای لازم از سازمان اوقاف گرفته شود. در واقع هر گونه ساخت و ساز، خرید و فروش، اجاره یا هر دخل و تصرفی در املاک وقفی، باید تحت نظارت اداره اوقاف و امور خیریه باشد. تصور برخی از افراد اینچنین است که خرید و فروش املاک وقفی یا ساخت و ساز در این نوع زمین‌ها امکان‌پذیر نیست. این تصور کاملا اشتباه است. در واقع باید گفت که زمین اوقافی به دلیل شرایط خاصی که دارد، به راحتی املاک اختصاصی به فروش نمی‌رسد و هر گونه ساخت و ساز یا انجام تغییرات در آن، باید تحت نظارت فرد متولی یا اداره اوقاف و امور خیریه انجام گیرد. بنابراین با رعایت یکسری ضوابط و قوانین خاص می‌توان یک ملک اوقافی را نیز خرید و فروش کرد یا در آن ساخت و ساز انجام داد. توجه به این نکته مهم ضروری است که حتی اگر یک فرد خاص مالک زمین اوقافی باشد، در نهایت تمام معاملات باید با تاییدیه اداره اوقاف همراه شود؛ یعنی این شخص بدون دریافت تاییدیه نمی‌تواند زمین خود را بفروشد، اجاره دهد و یا ساخت و ساز کند. معرفی بهترین زمین برای ساختمان سازی؛ کلیک کنید. ساخت و ساز در زمین‌های وقفی گفتیم که املاک وقفی از برخی محدودیت‌ها و مقررات در انجام تعمیرات و ساخت و ساز برخوردار هستند. مقرراتی که آشنا نبودن با آن‌ها می‌تواند شرایط دردسرسازی برای فرد سازنده به وجود آورد. گاهی اوقات املاک اوقافی از سوی اداره اوقاف به افراد اجاره داده می‌شوند. سوال اصلی اینجاست که اگر این املاک نیاز به انجام برخی تغییرات یا تعمیرات داشته باشند، فرد مستاجر می‌تواند بدون اجازه گرفتن از مالک، تغییرات لازم را انجام دهد؟ اصولا مستاجر هر نوع ملکی از جمله املاک وقفی، قبل از انجام تعمیرات باید موارد مورد نیاز را به صاحب ملک اطلاع دهد و پس از کسب اجازه او، اقدام به تغییرات نماید. اگر فرد متولی یا سازمان اداره اوقاف به هر دلیلی چنین اجازه‌ای را به مستاجر ندهند و مستاجر نتواند از مورد اجاره استفاده کامل ببرد، اجاره برای زمان باقی‌مانده باطل است. در مقابل، در صورتی که از طرف اداره اوقاف به مستاجر اجازه احداث بنا و ساخت و ساز داده شود، پس از انجام ساخت و ساز، مستاجر مالک بنا محسوب می‌شود و تنها لازم است اجاره عرصه یا زمین بدون بنا را پرداخت نماید. در شرایطی که اوقاف به مستاجر اجازه ساخت و ساز می‌دهد، معمولا سندی برای بنای ساخته‌شده در زمین وقفی، تحت عنوان سند اعیانی به نام مستاجر صادر می‌شود. متاسفانه برخی مستاجرین بدون کسب اجازه اوقاف، مبادرت به احداث بنا یا ساخت و ساز روی زمین اجاره‌ای وقفی می‌کنند که در صورت عدم رضایت اوقاف، عمل مستاجر غصب محسوب می‌شود و در صورت شکایت از سوی دادگاه، می‌توان بنای احداث‌شده را تخریب کرد. در صورتی که مالک اعیانی بخواهد ملک خود را به شخص دیگری بفروشد، باید از اداره اوقاف کسب اجازه کند. علت این امر آن است که ملک در زمین وقفی بنا شده و استفاده اعیانی مستلزم ورود به زمین وقفی است. در صورت کسب مجوز فروش از اداره اوقاف، یک اجاره‌نامه نسبت به عرصه با خریدار جدید بسته می‌شود. انواع زمین‌های اوقافی املاک اوقافی، انواع گوناگونی دارند. برخی از این زمین‌ها وقف عام شده‌اند و برخی دیگر وقف خاص. در وقف عام منافع برای عموم است؛ اما در وقف خاص منافع تنها نصیب گروهی خاص و محدود می‌شود. خرید و فروش یا ساخت و ساز در املاک وقف عام و خاص، مباحث خاص خود را دارد که کارشناسان و وکلای حقوقی آن‌ها را برای مشتریان به طور کامل توضیح می‌دهند. آشنایی با انواع سند ملکی؛ کلیک کنید. نکاتی در خصوص ساخت و ساز در ملک وقفی همان‌طور که گفته شد، مالک اصلی عرصه (زمین) در ملک وقفی، اداره اوقاف یا هر شخص متولی دیگری است و امکان انتقال عرصه به دیگران وجود ندارد. هر نوع تصمیم‌گیری مثل فروش، مشارکت، ساخت و ساز و ... باید با موافقت کتبی اداره اوقاف و فرد متولی صورت گیرد. در اکثر مواقع، اداره اوقاف جهت صدور مجوزهای لازم برای ساخت و ساز، هزینه‌ای را دریافت می‌کند که این هزینه‌ها در برخی از شهرها مثل تهران بیشتر است. ملک وقفی با املاک مصادره‌ای تفاوت دارد و با رضایت کامل واقف صورت گرفته است. این درحالی است که ملک مصادره‌ای پس از سلب مالکیت از صاحب ملک، به مالکیت ارگان‌های دولتی در می‌آید و این ارگان‌ها امکان فروش ملک را بدون رای مراجع دارای صلاحیت و قانونی نخواهند داشت. این امکان وجود ندارد که ملک وقفی به حالت عادی بازگردد. در واقع طبق ماده 61 قانون مدنی، پس از آنکه وقف به طور کامل انجام شد، واقف نمی‌تواند آن را فسخ کند یا تغییری در آن ایجاد نماید. به طور کلی، زمین‌های اوقافی ارزان‌تر از زمین‌های معمولی با سند شش دانگ هستند. قیمت این زمین‌ها بین 5 تا 20 درصد زیر قیمت منطقه است و مقدار قدرالسهم، بلاعوض و درصد مشارکت در آن متفاوت است. ارزان‌تر بودن این نوع املاک به این دلیل است که در سند آن‌ها نوشته شده مالک حق دخل و تصرف در عرصه را ندارد. متاسفانه ارزان‌تر بودن زمین‌های وقفی موجب شده تا یکسری افراد سودجو و کلاهبردار، یک مسیر غلط را در پیش گیرند. این کلاهبرداران، زمین‌های اوقافی را با سند شش‌دانگ حقیقی به مشتری می‌فروشند؛ بدون اینکه مشتری از این موضوع اطلاع داشته باشد که ملک خریداری‌شده اوقافی بوده است. برای اینکه گرفتار چنین مشکلاتی نشوید، حتما پیش از هر گونه معامله، از یک مشاور املاک باتجربه و مطمئن کمک بگیرید یا از اداره اوقاف و شهرداری محل، در مورد املاک اوقافی آن منطقه پرس و جو کنید. ملاک وقفی بودن یا نبودن یک ملک، پلاک ثبتی ملک است که با استعلام از دفاتر خدمات الکترونیک شهر می‌توان از آن مطلع شد. بنابراین ادعای برخی از مالکان مبنی بر اینکه که سند شاهنشاهی یا شخصی دارند، درست نیست؛ زیرا گاهی اوقات مواردی رخ داده که سند وقف‌نامه پس از صدور سند رسمی پیدا شده است. در املاک وقفی باید سالانه مبلغی بابت حق استفاده از منافع موقوفه به متولی پرداخت شود. در سندهای املاکی که در ملک وقفی ساخته شده‌اند، فقط حق اعیانی وجود دارد و هر گونه خرید و فروش یا نقل و انتقالی باید با مجوز متولی صورت گیرد. کلام آخر در این مطلب از بتیس در مورد قوانین ساخت و ساز در زمین‌های اوقافی صحبت کردیم. بحث خرید و فروش و ساخت و ساز در این نوع زمین‌ها، مسئله مهمی است که در این‌باره وجود دارد. اگر در این زمینه اطلاعاتی ندارید، پیش از هر گونه ساخت و ساز، با کارشناسان حقوقی و افراد متخصص مشورت کنید و نکات مثبت و منفی آن را جویا شوید.