مدیر ساختمان و شرح وظایف کامل او 1402/03/28 شرکت ساختمانی بتیس در هر جامعه‌ای، برای اینکه انسان‌ها بتوانند به صورت مسالمت‌آمیز و بدون تنش در کنار یکدیگر زندگی کنند، نیاز به قانون و مدیریت دارند. این نیاز در زندگی آپارتمانی نیز احساس می‌شود. به همین دلیل در مجتمع‌های مسکونی که یک نمونه کوچک از جامعه هستند، نیاز به یک شخص به عنوان مدیر ساختمان وجود دارد. چنین شخصی موظف است که قوانین مورد نیاز برای زندگی در مجتمع را با کمک سایر اهالی وضع کند. در ادامه مطلب از شرکت ساختمان سازی بتیس بیشتر درباره مدیر ساختمان یا هیئت‌مدیره مجتمع و همچنین شرح وظایف او، آشنا می‌شویم. مدیر ساختمان کیست؟ مدیر ساختمان فردی است که حفظ و اداره امور مختلف مربوط به ساختمان، بر عهده اوست. در انتخاب مدیر هیچ‌گونه محدودیتی وجود نداشته و حتی می‌توان بسته به نیاز مجتمع، چند نفر را به عنوان هیئت‌مدیره انتخاب کرد تا مسئول اداره ساختمان و رسیدگی به امور مربوطه باشند. شرح وظایف هیئت‌مدیره با مدیر، دقیقا یکسان بوده و هیچ تفاوتی ندارد. تنها نکته مهم در انتخاب هیئت‌مدیره این است که حتما تعداد آن‌ها فرد باشد تا هنگام رأی‌گیری و مشخص کردن تعداد رأی اکثریت، مشکلی پیش نیاید. انتخاب مدیر به عهده ساکنین بوده و آن‌ها می‌توانند از طریق رأی‌گیری و یا هر روش دیگری، شخص معتمد و مسئولیت‌پذیری را به عنوان مدیر مجتمع خود انتخاب کنند. توصیه می‌شود که انتخاب مدیر ساختمان به صورت چرخشی باشد. در چنین حالتی تمام اهالی نسبت به مجتمع احساس مسئولیت پیدا کرده و بسیار دلسوزانه‌تر وظایف خود را به عنوان یک شخص آپارتمان‌نشین انجام می‌دهند. مدیر یک مجتمع در صورت صلاح‌دید اهالی ساختمان، می‌تواند یک شخص حقیقی و یا حقوقی از خارج از ساختمان نیز باشد. شرح وظایف و اختیارات مدیر ساختمان حال که به صورت کلی با مدیر و هیئت‌مدیره مجتمع‌ها آشنا شدیم، نوبت به بررسی شرح وظایف چنین شخصی می‌رسد. در صورتی که شما چنین مسئولیتی را بر عهده دارید، لازم است نسبت به وظایف خود، آگاهی و اطلاعات کافی داشته باشید تا بتوانید به خوبی به آن‌ها عمل کنید. همچنین اگر در یک مجتمع مسکونی زندگی می‌کنید که دارای مدیر ساختمان است، باید از وظایف او اطلاعات کافی داشته باشید تا بتوانید انتظارات به‌جا و درستی را از او مطالبه کنید. برخی از مهم‌ترین وظایف مدیر ساختمان و یا هیئت‌مدیره را در این قسمت مورد بررسی قرار می‌دهیم. حفظ اداره ساختمان و اجرای تصمیمات اخذشده در مجمع عمومی مجمع عمومی در واقع، مهم‌ترین نهاد هر ساختمان برای تصمیم‌گیری درباره ساختمان است. تمام مالکین واحدها به صورت عضو رسمی در این مجمع حضور دارند. حضور مستاجرین نیز در این مجمع الزامی است، اما آن‌ها به عنوان عضو رسمی شناخته نمی‌شوند. اصلی‌ترین وظیفه مدیر یا هیئت‌مدیره هر ساختمان، پیش بردن تمام‌کارها و فعالیت‌های خود در راستای تصمیمات اخذشده در مجمع است؛ به گونه‌ای که کمترین آسیبی به ساختمان وارد نشود. تعیین شارژ ماهیانه هر واحد همان‌طور که می‌دانید هزینه‌های هر ساختمان، از طریق شارژهای دریافتی از واحدهای مسکونی تأمین می‌شوند. مدیر ساختمان وظیفه دارد که مبلغ شارژ ماهیانه هر واحد را مشخص کند. تعیین شارژ هر واحد به روش‌های مختلفی مانند متراژ، نفرات، شارژ ثابت و ... انجام می‌شود که به صلاح‌دید شخص مدیر و تصمیمات گرفته‌شده در مجمع عمومی است. هر ساختمان دارای هزینه‌های مختلفی اعم از نگهبانی، نظافت، سرویس آسانسور و پمپ آب، قبض‌های مشترک و ... است. جمع شارژهای ساختمان باید به میزانی باشد که کفاف این هزینه‌ها را بدهد و مدیر باید بتواند به خوبی آن‌ها را مدیریت کند. حفاظت عمرانی از ساختمان از دیگر وظایف مهم مدیر ساختمان، حفاظت عمرانی از سازه است. بدین صورت که باید به بخش‌های فرسوده و آسیب‌دیده توجه کرده و در راستای تعمیرات آن‌ها اقدام کند. در این راستا باید بعد از بررسی و شناسایی قسمت‌های خراب‌شده، آسیب‌دیده و یا فرسوده، به تخمین هزینه تعمیرات بپردازد و سپس در یک جلسه با ساکنین، آن‌ها را از این موضوع آگاه کرده و بعد از آن برای تعمیرات اقدام کند. رسیدگی به اعتراضات ساکنین هرکدام از ساکنین ممکن است اعتراضات مختلفی در امور گوناگون داشته باشند. این اعتراضات ممکن است مربوط به وضع ساختمان، نحوه مدیریت و یا شارژ پرداختی باشد. مدیر ساختمان باید به این شکایات و اعتراضات به خوبی رسیدگی کرده و تلاش خود را در راستای جلب رضایت ساکنین به کار بگیرد. بیمه کردن ساختمان در برابر آتش‌سوزی آتش‌سوزی یکی از حوادثی است که ممکن است هر لحظه رخ دهد و خسارات جبران‌ناپذیری را به بار آورد. به همین دلیل تمام ساختمان‌های مسکونی، اداری، تجاری و ... باید دارای بیمه آتش‌سوزی باشند. با وجود بیمه، خسارات مالی ناشی از آتش‌سوزی به حداقل خود می‌رسد. تهیه بیمه آتش‌سوزی مستقیما بر عهده مدیر ساختمان است. مدیر موظف است که سالانه بیمه ساختمان را تمدید کرده و هزینه آن را از شارژ ساختمان پرداخت کند. تعیین قوانین و ابلاغ آن به ساکنین مجموعه همان‌طور که در قسمت‌های قبلی اشاره کردیم، هر اجتماعی از انسان‌ها به قوانین مخصوص به خود نیاز دارد. مجتمع مسکونی نیز از این قائله مستثنا نبوده و حتما باید قوانین مخصوص خود را داشته باشد. تعیین قوانین هر مجتمع بر عهده مدیر ساختمان است. مدیر با هم‌فکری مجمع عمومی باید برای ساختمان قوانین خاصی را وضع کنند. این قوانین بایستی در راستای تأمین رفاه و آسایش ساکنین بوده و هیچ‌گونه تناقضی با قوانین کشور نداشته باشند. ابلاغ این قوانین به ساکنین در حیطه وظایف مدیر ساختمان قرار دارد که باید به آن عمل کند. ارائه رسید تسویه‌حساب‌های هزینه‌های ساختمان مدیر ساختمان باید صورتحساب تمام هزینه‌های انجام‌شده را به اهالی مجتمع ارائه دهد. در این حالت هیچ‌گونه شک و شبهه‌ای در مورد هزینه‌های انجام‌شده باقی نمی‌ماند. همچنین در این صورت مستأجرانی که قصد تخلیه واحد خود را دارند و یا مالکانی که واحد خود را فروخته‌اند، به راحتی می‌توانند فاکتورهای لازم را به مستأجر و یا مالک آینده ارائه دهند. در این صورت، اعتراضات و شکایات ساکنین به میزان حداقل می‌رسد، چراکه تمام هزینه‌ها به صورت شفاف به آن‌ها ارائه می‌شود. نگهداری صورت‌جلسات مجمع عمومی ساختمان از دیگر وظایف مهم مدیر ساختمان، صورت‌برداری از جلسات تشکیل‌شده در مجمع عمومی است. کلیه توافقات، نظرات، پیشنهادات و تصمیمات مطرح‌شده در مجمع عمومی باید توسط مدیر و یا هیئت‌مدیره ثبت شوند. این مورد را می‌توان در کنار وظایف، جزو اختیارات مدیر ساختمان نیز به شمار آورد. صورت‌برداری از جلسات باعث اطمینان خاطر هرچه بیشتر ساکنین می‌شود. همچنین اگر یکی از اهالی ساختمان در جلسه حضور نداشته باشد، می‌تواند از طریق صورت‌جلسه آن، درباره مباحث مطرح‌شده اطلاع پیدا کند. خدمات ندادن به مالکین بدهکار همان‌طور که اشاره کردیم تمام مخارج و هزینه‌های ساختمان از طریق شارژ دریافتی مدیر تأمین می‌شوند. به همین دلیل تمامی ساکنین موظف هستند که در موعد مقرر، نسبت به پرداخت شارژ خود اقدام کنند. مدیر ساختمان نیز در کنار تعیین میزان شارژ هرکدام از واحدها، وظیفه دارد که مبلغ شارژ را نیز از آن‌ها دریافت کرده و صرف امور مختلف در ساختمان کند. در صورتی که هرکدام از اهالی، مبلغ شارژ خود را در موعد مقرر پرداخت نکند، مدیر می‌تواند از ارائه خدمات لازم برای واحد مورد نظر، خودداری کند. بدیهی است که تمامی خدمات ساختمان هزینه‌بر هستند و باید این هزینه تأمین شود. لزوم وجود مدیر ساختمان حال که اطلاعات کافی درباره شرح وظایف مدیر ساختمان به دست آوردیم، می‌توانیم بهتر و بیشتر لزوم وجود چنین شخصی را در ساختمان درک کنیم. تصور کنید که یکی از بخش‌های مشاء و عمومی ساختمان، مانند راهرو یا حیاط در حال تخریب بوده و نیاز به تعمیرات داشته باشد. یا اینکه آسانسور ساختمان به هر دلیلی خراب شده باشد، در چنین وضعیت‌هایی چه کسی باید به دنبال تعمیرات ساختمان باشد؟ در این موقعیت‌ها و شرایط مشابه، ساختمان به یک مدیر جهت رسیدگی به امور مختلف و انجام هماهنگی‌های مربوطه نیاز دارد. مدیر ساختمان می‌تواند مانند یک پل ارتباطی میان ساکنین واحدهای مختلف باشد. به صورت کلی وجود مدیر یکی از الزامات اساسی هر مجتمع مسکونی است که به هیچ عنوان، نباید از آن چشم‌پوشی کرد. جمع‌بندی در هر اجتماعی از انسان‌ها نیاز به قوانین و مقررات احساس می‌شود. در زندگی آپارتمانی نیز شخص یا اشخاصی باید وجود داشته باشند که ضمن اعمال قوانین به امور مختلف ساختمان نیز رسیدگی کنند. این وظایف بر عهده مدیر و یا هیئت‌مدیره ساختمان است. در قسمت‌های قبلی به صورت کامل با تعریف مدیریت ساختمان و همچنین شرح وظایف او آشنا شدیم. همکاری مدیریت ساختمان با اهالی مجتمع، باعث می‌شود که یک محیط با آسایش بالا برای زندگی فراهم شود.