قبل از پیش خرید آپارتمان این مطلب را بخوانید

پیش‌ خرید آپارتمان همواره یکی از انتخاب‌های موردعلاقه افرادی است که به دنبال یک خانه نو می‌گردند. چراکه از این طریق آن‌ها می‌توانید دکوراسیون داخلی خانه را بر اساس سلیقه خود طراحی کنند. البته احتمالا مهم‌ترین دلیل این موضوع پرداخت هزینه آپارتمان به‌صورت قسطی است. امکانی که در خرید آپارتمان آماده وجود ندارد. اما باوجود همه این مزیت‌ها افراد زیادی هستند که حاضر به خرید آپارتمان‌ پیش‌ فروش نبوده و آن را نوعی کلاه‌برداری می‌دانند.

این موضوع قطعا به دلیل عدم آگاهی این افراد از نکات و قوانین مربوط به پیش‌فروش و پیش‌خرید است. نکاتی که ندانستن آن‌ها باعث گیر افتادن شما در دام کلاه‌برداران خواهد شد. در این مطلب راهنمایی جامع و کامل درباره پیش‌ خرید آپارتمان و قوانین آن را برای شما آماده کرده‌ایم. بدون شک پس از خواندن این مطلب با خیال راحت‌تری به سراغ پیش‌ خرید آپارتمان خواهید رفت.

جهت خرید و یا پیش خرید آپارتمان لوکس در مناطق شمالی تهران با کارشناسان ما در شرکت ساختمانی بتیس تماس بگیرید.

شماره تلفن:  22560768 - 021

قوانین پیش‌ فروش آپارتمان

یکی از اصلی‌ترین مشکلات در پرونده‌های قضایی مربوط به پیش‌ فروش آپارتمان این است که ملک هنوز به‌طور کامل وجود خارجی ندارد. این موضوع باعث پیچیده‌تر شدن این پرونده‌ها شده و ادعای خسارت را کمی دشوار می‌کند. اما درصورتی‌که شما در زمان عقد قرارداد، پرداخت بیعانه و اقساط آپارتمان به‌خوبی از این قوانین آگاه باشید، دیگر مشکلی برای شما پیش نیامده و نیازی به مراجعه به مراکز قضایی پیدا نخواهید کرد.

مشاهده برج لاکچری محسنیان		مشاهده برج لوکس یارمحمدی

اولین قانون این است که به دلیل عدم وجود ملک مورد معامله، در زمان پیش‌فروش مالکیتی برای شما ثبت نخواهد شد. درواقع شما زمانی به‌عنوان صاحب آپارتمان شناخته می‌شوید که ساخت آن به پایان رسیده و سند ملک به نام شما منتقل شده باشد. توجه کنید که این مسئله نمی‌تواند حقی برای فروشنده ایجاد کند. درواقع فروشنده تعهد می‌کند که آپارتمانی با مشخصات تعیین‌شده در زمین مشخص به شما تحویل دهد. همین تعهد باعث می‌شود که در دعاوی مربوط به پیش‌ فروش آپارتمان معمولا حق با خریدار باشد. مگر در مواردی که کوتاهی از خریدار بوده و مبالغ تعهدات پرداخت نشده باشد.

قانون دوم در خصوص پرداخت وام به خریدار است. درصورتی‌که خریدار با استفاده از قرارداد پیش‌فروش برای دریافت تسهیلات از بانک اقدام کند، مبلغ تسهیلات به حساب فروشنده واریز می‌شود. به‌منظور تضمین این تسهیلات حقوق خریدار نسبت به واحد خریداری‌شده و مالکیت عرصه به نسبت سهم واحد در نظر گرفته می‌شود. نکته دیگر اینکه اگر پیشرفت ساخت بر اساس روند تعیین‌شده در قرارداد نباشد، خریدار می‌تواند پرداخت اقساط را به بعد از دریافت تاییدیه پیشرفت از مهندس ناظر موکول کند. این تاییدیه حداکثر ظرف مدت یک ماه تنظیم می‌شود.

برای پیش‌ فروش آپارتمان هر آنچه باید بدانیم

اولین و مهم‌ترین نکته برای پیش‌ فروش آپارتمان این است که همه مراحل را در دفاتر اسناد رسمی انجام دهید. این موضوع باعث می‌شود که در صورت بروز مشکلات آتی همه‌چیز قابل‌پیگیری بوده و ادعای شما در نزد مراجع قضایی مورد تایید باشد. نکته دیگر مدارک لازم برای تنظیم قرارداد پیش‌فروش است. در زمان عقد قرارداد شما باید صحت همه این مدارک را بررسی کرده و از اصل بودن آن‌ها مطمئن شوید. مدارک موردنیاز برای بستن قرارداد به‌صورت زیر است.

• اسناد مالکیت یا وکالت‌نامه‌های فروش و ساخت‌وساز بر روی زمین موردنظر
• پروانه ساخت مربوط به آپارتمان و شناسنامه‌های فنی واحدها (در پروانه ساخت به تعداد واحدهای مجاز و نوع کاربری ساختمان توجه کنید)
• بیمه‌نامه آپارتمان (مفاد بیمه‌نامه را به‌طور دقیق بررسی کنید.)
• استعلام از اداره ثبت
• تاییدیه مهندس ناظر (این مورد در زمان پایان ساخت و برای تنظیم سند لازم است.)

بر اساس قانون خریدار باید حداقل ده درصد مبلغ کل را در زمان عقد قرارداد پرداخت کند. درواقع این مبلغ می‌تواند از این میزان بیشتر شود اما نباید کمتر از حد قانونی باشد. نکته دیگر اینکه شما باید برای قرارداد خود داور تعیین کنید. درواقع یک داور از سوی خریدار تعیین‌شده و داور دیگر بر اساس توافق طرفین تعیین می‌شود. این داوران در صورت بروز مشکل می‌توانند به شما کمک کنند. داوران می‌توانند درباره تفسیر و تعبیر شرایط قرارداد یا نحوه اجرای آن‌ها تصمیم بگیرند.

چه کسانی می‌توانند پیش‌ فروش آپارتمان انجام دهند

توجه کنید که هرکسی که خود را پیمانکار یا به اصطلاح عامیانه بسازوبفروش می‌نامد حق عقد قرارداد پیش‌فروش آپارتمان را ندارد. بنابراین پیش از آن‌که هر چیزی را امضا کنید، مطمئن شوید که آپارتمان را از فرد درستی خریده‌اید. منظور از فرد درست فردی است که در یکی از گروه‌های زیر قرار بگیرد. نکته مهم این است که در هیچ‌یک از این موارد سندی به نام شخص خریدار زده نمی‌شود. درواقع در هر مورد تنها قراردادی برای پیش‌فروش نوشته می‌شود که طی آن شما مالک آینده واحدهای موردنظر شناخته می‌شوید.

اولین گروه مالکین زمین‌های دارای مجوز ساخت آپارتمان هستند. شما باید توجه کنید که مجوز آن‌ها مربوط به آپارتمان چندطبقه است. همچنین باید از مالکیت آن‌ها اطمینان حاصل کنید.

گروه دوم پیمانکارانی هستند که حق ساخت‌وساز بر روی یک زمین به آن‌ها داده شده است. درواقع ممکن است مالکین یک زمین شخصی یا حتی زمین‌های دولتی و موقوفه به شخص یا شرکتی برای ساخت زمین و فروش آپارتمان‌های آن مجوز دهند. درصورتی‌که قصد خرید از این گروه را دارید، باید مطمئن شوید که وکالت‌نامه ساخت‌وساز اصل بوده و شخص واقعا حق این کار را دارد.

گروه سوم پیمانکاران یا سرمایه‌گذارانی هستند که بر روی زمینی ساختمان ساخته‌اند و به ازای دستمزد خود یا بنا بر قرارداد بسته‌شده صاحب تعدادی از واحدها هستند. درواقع این افراد مالک واحدهای مشخصی از آپارتمان بوده و حق فروش آن را دارند. در این مورد حتما باید مطمئن شوید که فرد همان واحدی را می‌فروشد که مالکیت آن را دارد.

گروه آخر نیز خریداران آپارتمان‌های در حال ساخت هستند. این افراد کسانی مثل خود شما هستند که یک یا چند واحد را پیش‌خرید کرده و اکنون قصد فروش آن را دارند.

قراردادهای پیش‌ فروش آپارتمان‌ها باید به چه صورت باشد

بر اساس قانون هر قراردادی که به‌موجب آن شخصی متعهد به ساخت ساختمانی با هر نوع کاربری در زمینی مشخص شود، قرارداد پیش‌فروش ملک نامیده می‌شود. در این قرارداد باید مالکیت آپارتمان یا واحد ساخته‌شده در انتهای کار به خریدار منتقل شود.

توجه به مفاد قرارداد مطلبی است که باعث می‌شود شما بدون نگرانی آپارتمانی را پیش‌خرید کرده و در موعد مقرر در آن سکونت کنید. از طرف دیگر اگر از بد روزگار فروشنده شما کلاه‌بردار از آب درآمد، با استناد به قرارداد محکم می‌توانید از او شکایت کرده و حق خود را بگیرید. وجود یا عدم وجود برخی نکات ریز در این بندها می‌تواند باعث سلب برخی مسئولیت‌ها از فروشنده شده و شما را به دردسر بیندازد. در ادامه این بخش درباره بندهای لازم در قرارداد آپارتمان‌های پیش‌فروش بیشتر توضیح خواهیم داد.

• بیان مشخصات کامل طرفین معامله

در قرارداد آپارتمان پیش‌فروش باید مشخصات هویتی کامل فرد یا شرکتی که از آن آپارتمان خریده‌اید، نوشته شود. مشخصات شخص شما به‌عنوان خریدار نیز باید در اولین بخش از قرارداد ذکر شود. توجه کنید که پیش از امضا حتما از صحت اطلاعات واردشده در قرارداد مطمئن شوید.

• مشخص کردن نقش فروشنده

در قرارداد باید مشخص شود که فروشنده صاحب زمین است یا صرفا یک سازنده است. توصیه ما این است که ملک پیش‌فروش را از صاحب زمین خریداری کنید. در این صورت باید درباره قوانین تقسیم ملک کمی بیشتر تحقیق کنید. اگر قصد خرید از پیمانکار یا سازنده را دارید، حتما مطمئن شوید که او دارای حق فروش هست.

• بیان مشخصات آپارتمان خریداری‌ شده

درست است که در زمان پیش‌خرید هنوز آپارتمان وجود خارجی ندارد؛ اما برخی ویژگی‌های آن کاملا مشخص است. ویژگی‌هایی نظیر شماره مجوز شهرداری، متراژ آپارتمان، شماره طبقه و واحد، تعداد اتاق‌خواب‌ها، مشخصات پارکینگ، وجود یا عدم وجود انباری، نوع مصالح مورداستفاده و مشخصات انشعابات آب، برق، گاز و تلفن از مهم‌ترین ویژگی‌هایی است که باید در قرارداد ذکر شود. این موارد ویژگی‌های کلی آپارتمان هستند که باید حتما در قرارداد ذکر شوند. اما بیان برخی موارد جزئی‌تر نیز لازم است.

شما باید در قرارداد پیش‌فروش آپارتمان تکلیف برخی امکانات نظیر کابینت و کمد دیواری، رادیاتور، شیرآلات، دستگیره درب‌ها، کولر، کلیدها و پریزها و... نیز باید مشخص شود. درواقع ممکن است خریدار نصب این موارد را به فروشنده بسپارد یا خود مسئولیت آن را بر عهده بگیرد. توجه کنید که در قرارداد پیش‌فروش ملک همه قول و قرارهای بین خریدار و فروشنده باید با جزییات ذکر شود. این موضوع باعث کاهش مشکلات ناشی از تفاوت سلیقه‌ها شده و خانه شما را به یک خانه بی‌عیب و نقص تبدیل می‌کند.

• بیان مشخصات محل ساخت آپارتمان

مشخصات زمین آپارتمان نیز باید در قرارداد ذکر شود. آدرس، حدود و متراژ زمین همگی از موارد مهم درباره مشخصات محل ساخت آپارتمان هستند. از این طریق شما از محل دقیق آپارتمان مطلع بوده و درصورتی‌که کسی ادعایی بر زمین ملک داشته باشد، می‌توانید مالکیت خود در این محدوده را ثابت کنید. در این مورد و مورد قبل باید مشخصات ثبتی زمین و آپارتمان نیز نوشته شود.

• قیمت توافق شده

معمولا بهترین حالت برای پیش‌خرید آپارتمان، پرداخت اقساط به‌صورت ماهیانه یا هر چند ماه یک‌بار است. به‌این‌ترتیب خریدار می‌تواند پیشرفت کار را مشاهده کرده و سپس مبلغ قسط را به فروشنده بپردازد. در قرارداد باید شیوه پرداخت اقساط به‌صورت دقیق مشخص شود. اگر بخواهید خیلی دقیق عمل کنید، می‌توانید تاریخ هر قسط را نیز در قرارداد بنویسید. ضمن اینکه باید مبلغ نهایی موردتوافق و قیمت هر متر آپارتمان هم ذکر شود تا خریدار بداند که مبلغ هر قسط دقیقا چقدر بوده و چه زمانی پرداخت اقساط تمام می‌شود.

در این بخش می‌توان شرایط دیرکرد یا عدم پرداخت اقساط را نیز ذکر کرده و برخی حقوق را برای فروشنده قائل شد. نکته دیگر اینکه باید پرداخت بخشی از مبلغ به پس از تنظیم سند موکول شود. در این صورت شما مطمئن خواهید بود که سند ملک به‌موقع به نام شما خواهد خورد. همچنین می‌توانید مبلغی را برای عمل نکردن به مفاد قرارداد یا نامناسب بودن شیوه ساخت آپارتمان در نظر گرفت.

• زمان تحویل آپارتمان

فروشنده باید مشخص کند که ساخت ملک دقیقا در چه زمانی به پایان می‌رسد. این تاریخ باید در قرارداد پیش‌فروش ملک ثبت شود. همچنین می‌توان جریمه‌ای برای دیرکرد تحویل در نظر گرفت. در این بند باید زمان تنظیم سند نیز مشخص شود.

• حق‌وحقوق خریدار

در برخی قراردادها خریدار تنها حق اظهارنظر درباره واحد خود را داشته و نمی‌تواند درباره کلیت ساختمان نظری بدهد. درواقع برخی پیمانکاران ممکن است اجازه تعیین نقشه داخلی واحد را به خریدار بدهند و برخی دیگر تنها اجازه انتخاب مواردی نظیر سرامیک‌ها و کاشی‌ها، پریز و کلیدها و... را به او می‌دهند. مشخصا در مورد اول هزینه شما کمی بالاتر خواهد رفت و شما باید هزینه نقشه داخلی جداگانه و کارهای مربوط به مجوز شهرداری را نیز بدهید. اما در مورد دوم تنها باید هزینه اضافه خرید مصالح را بدهید.

در برخی قراردادها خریدار می‌تواند درباره مصالح مورداستفاده در سفت‌کاری ساختمان نیز نظر دهد. در این صورت نیز باید اضافه هزینه توسط خریدار پرداخت شود. توجه کنید که همه این موارد باید با جزییات در قرارداد ذکر شود. به‌این‌ترتیب هم هزینه‌های ساخت آپارتمان برای فروشنده بالا نخواهد رفت و هم خریدار می‌تواند صاحب خانه‌ای باب طبع خود شود.

• شرط و شروط عدم تعهد به مفاد قرارداد

این شرط‌ها می‌تواند بر روی بندهای مختلف قرارداد قرار گیرد. به‌عنوان‌مثال خریدار می‌تواند در صورت نبود برخی ویژگی‌های موردتوافق در آپارتمان مبلغی را کسر کرده یا حتی قرارداد را فسخ کند. همچنین می‌توان شرایطی برای فسخ قرارداد گذاشت. فروشنده نیز می‌تواند شرایطی برای عدم پرداخت اقساط آپارتمان قرار دهد. در برخی موارد نیز بندی برای تعیین تکلیف در زمان عقب افتادن تحویل آپارتمان یا حقوق فروشنده در زمان تعویق اقساط قرار داده می‌شود. شرایط مربوط به تغییر قیمت مصالح یا زمین در طول مدت ساخت باید به‌طور دقیقی در قرارداد بیان شود. در این شروط می‌توان خسارت‌های مربوط به حوادث طبیعی یا غیرطبیعی ممکن را نیز در نظر گرفت.

نکات مهم در قرارداد پیش‌ فروش آپارتمان

• تفاوت در متراژ

ازآنجایی‌که ملک مورد معامله در جریان پیش‌فروش هنوز به‌طور کامل آماده نشده است، ممکن است متراژ آن کمی با متراژ ذکرشده در قرارداد متفاوت شود. درصورتی‌که این تفاوت به اندازه 5 درصد متراژ ذکر شده باشد، فروشنده یا خریدار نمی‌توانند قرارداد را فسخ کرده یا مبلغی از طرف دیگر دریافت کنند. اما اگر تفاوت از این میزان بیشتر شود، خریدار چند راه پیش رو دارد.

راه اول فسخ کامل قرارداد و دریافت خسارت از فروشنده است. در این صورت مبلغ ملک به نرخ روز محاسبه‌شده و ضرر خریدار پرداخت می‌شود. راه دوم پرداخت مبلغ اضافه متراژ توسط خریدار است. راه سوم نیز عدم فسخ قرارداد و دریافت جریمه از فروشنده در صورت کم شدن متراژ آپارتمان است. توجه کنید که در صورت کم شدن یا زیادشدن متراژ تنها خریدار حق فسخ دارد و فروشنده نمی‌تواند قرارداد را لغو کند.

• بیمه آپارتمان

نکته دیگر بیمه آپارتمان است. فروشنده موظف است در طول ساخت آپارتمان و تجهیزان را به‌طور کامل بیمه کند. برخی بیمه‌ها بلایای طبیعی را در قرارداد خود در نظر می‌گیرند. اما برخی دیگر تنها به پرداخت خسارت ناشی از آسیب‌های واردشده به خریدار یا دیگر اشخاص بسنده می‌کنند.

شرکت ساختمانی بتیس؛ رویکرد رو به جلو با دیدگاه معماری ایرانی 

مزیت‌ های پیش‌ خرید آپارتمان

• خرید آپارتمان‌های پیش‌فروش برای افرادی که پول کافی برای خرید منزل آماده ندارند بسیار مناسب است. این افراد می‌توانند این هزینه‌ها را به‌صورت اقساط پرداخت کرده و درنهایت خانه‌ای نو مطابق با سلیقه خود تحویل بگیرند.
• معمولا قیمت آپارتمان‌های پیش‌خرید کمتر از خانه‌های آماده خواهد شد. بنابراین می‌توان به آن به چشم یک سرمایه‌گذاری بلندمدت نیز نگاه کرد.
• در همه بخش‌های آپارتمان به‌خصوص دکوراسیون داخلی آن نظر خریدار ارجحیت دارد. بنابراین خریداران می‌توانند در خصوص شیوه طراحی فضای بیرونی و داخلی خانه نظر دهند. دکوراسیون داخلی، طرح کابینت‌ها و کاشی‌ها و... نیز همگی بر اساس سلیقه خریدار است. به همین دلیل خانه شما دقیقا همان چیزی می‌شود که شما دوست دارید.

معایب پیش‌ خرید آپارتمان

• افراد ممکن است به دلیل عدم آگاهی در دام کلاه‌برداران افتاده و همه یا بخشی از پول خود را از دست بدهند. البته اگر خرید را از شرکت‌های معتبر عمرانی نظیر بتیس انجام دهید، دیگر این نگرانی برای شما وجود نخواهد داشت.
• با توجه به اینکه آپارتمان هنوز کامل ساخته نشده، ممکن است برخی ایرادهای طراحی یا ساخت به چشم نیاید. در این مورد نیز می‌توانید از یک طراح بخواهید طرح کلی آپارتمان شما را به‌صورت سه‌بعدی دربیاورد. بنابراین تا حدودی از شکل و شمایل خانه ‌آینده خود مطلع خواهید شد.
• در زمان تحویل ممکن است آپارتمان با آنچه تصور می‌کردید متفاوت باشد.
• ممکن است خانه شما به‌موقع به پایان نرسد. حتی بعضی مواقع ممکن است فروشنده قادر به تمام کردن خانه نبوده و شما مجبور به عوض کردن پیمانکار شوید.
• معمولا با افزایش قیمت مصالح یا کارگر و بنا مبلغ اقساط شما از مبلغ اولیه توافق شده بیشتر خواهد شد.

انجام هر کاری بدون اطلاع از قوانین و مقرران آن کار می‌تواند برای شما دردسر درست کند. درباره پیش‌ فروش آپارتمان به دلیل زیاد بودن مبلغ قراردادها این مشکلات بیشتر می‌شوند. به همین دلیل افراد ترجیح می‌دهند به روش دیگری خانه‌دار شوند. نکته مهم این است که اگر اکنون به اینجای متن رسیده‌اید، دیگر جای نگرانی نیست. شما اکنون از همه مواردی که باید درباره پیش‌فروش آپارتمان بدانید مطلع هستید. پس با رعایت این موارد برای پیش‌ خرید آپارتمان اقدام کرده و خیلی زود به خانه رویایی خود برسید. البته می‌توانید با مشورت با یک وکیل کار بلد شرایط معامله را مطمئن‌تر هم بکنید.