آیا صاحب خانه می تواند هزینه تعمیرات را از رهن خانه کم کند؟

یکی از مشکلاتی که صاحب خانه و مستاجرین هنگام اتمام قرارداد با آن مواجه می‌شوند، اختلاف بر سر تقبل هزینه‌ تعمیرات منزل مسکونی است. با اینکه راه‌حل این مسائل به طور کامل در قانون آمده و مفاد آن در قراردادها و قولنامه‌ها ذکر شده است، اما باز هم امکان دارد که طرفین قرارداد از جزئیات آن بی‌اطلاع باشند و در خصوص پرداخت هزینه تعمیرات و بازسازی خانه دچار اختلاف شوند. در این مطلب از گروه ساختمانی بتیس قصد داریم از دیدگاهی قانونی به این قضیه بپردازیم و تمام شرایط و جزئیات آن را بیان کنیم.

هزینه تعمیرات آپارتمان به عهده مالک است یا مستاجر؟

یکی از مشکلات اساسی که معمولا هنگام تحویل خانه به مالک پیش می‌آید، پرداخت هزینه‌های مربوط به خرابی و آسیب‌هایی‌ است که مستاجر ایجاد کرده است. این موضوع گاهی اوقات اختلافات اساسی بین طرفین قرارداد ایجاد می‌کند و در برخی موارد ممکن است کار به دادگاه کشیده شود.

طبق قانون 486 قانون مدنی و چیزی که در قانون تملک آپارتمان‌ها آمده، مالک موظف است ملک مورد اجاره را سالم و بدون نقص، همراه با تمامی وسایل و امکاناتی که در قرارداد ذکر شده است، به مستاجر تحویل دهد. در صورتی که در طول مدت اجاره، آسیبی به ساختمان وارد شود یا مشکلی برای تاسیسات آن به وجود آید، بسته به جزئی یا کلی بودن تعمیرات و نحوه به وجود آمدن مشکل، مالک یا مستاجر موظف به پرداخت هزینه‌های مربوط به آن هستند.

در واقع مشکل اساسی همین جا است. یعنی در تفسیر جزئی یا کلی بودن تعمیرات، بین دو طرف اختلاف نظر پیش می‌آید. قانون، هزینه تعمیرات اساسی و ضروری آپارتمان‌ها را بر عهده مالک گذاشته است و در صورتی که آسیبی جزئی در طول مدت اجاره به ساختمان وارد آید، مستاجر موظف به پرداخت هزینه آن خواهد بود. در صورت مقاومت مستاجر نسبت به عدم پرداخت خسارت، مالک می‌تواند مبلغ خسارت را از رهن خانه کم کند.

برای اطلاع از قوانین اجاره آپارتمان کلیک کنید.

تعمیرات اساسی و جزئی ساختمان شامل چه مواردی می‌شوند؟

همان‌طور که گفته شد، با توجه به شرایط قرارداد اجاره، ممکن است صاحبان املاک مسکونی هزینه‌هایی را برای تعمیرات و خرابی‌های ایجاد‌شده توسط مستأجران درخواست نمایند. این هزینه‌ها در موارد ساده و جزئی شامل تعمیرات ساده مثل تعویض پریز و سوکت‌ها، تعمیر شیرآلات یا تعویض چراغ‌های سوخته و... می‌شوند.

گاهی اوقات مشکل بسیار جدی است و لازم است که تعمیرات اساسی در خصوص خرابی‌های به وجود آمده، انجام شود؛ مانند خرابی سیستم گرمایشی و سرمایشی (سیستم گرمایش و سرمایش از سقف)، خرابی سقف و دیوار، خرابی لوله‌های آب و فاضلاب و ... . اگر بخواهیم موارد تعمیر اساسی و جزئی را به طور کامل‌تر مورد بررسی قرار دهیم، می‌توانیم به موارد زیر اشاره کنیم:

تعمیرات اساسی و ضروری ساختمان

تعمیرات اساسی ساختمان به فعالیت‌هایی اطلاق می‌شود که جهت حفظ و اصلاح وضعیت ساختمان انجام می‌گیرد و موارد گوناگون آن عبارتند از:

• تعمیرات مربوط به تاسیسات ساختمان نظیر سیستم موتورخانه آپارتمان، پکیج، آبگرمکن، شوفاژ، کولر، سیستم تهویه و تعمیرات مربوط به اساس بنا مثل درب‌ها و پنجره‌ها، دیوار، سقف، حیاط، پشت بام و ...
• تعمیر نشتی سرویس‌های بهداشتی و بهبود سیستم‌های عایق رطوبتی و بطور کلی اصول عایق بندی ساختمان
  
• تعمیر سیستم‌های ایمنی مانند سیستم‌ اعلام و اطفاء حریق، دزدگیرها و دوربین مداربسته
• تعمیر دیوارهای بنا، سقف و کف ساختمان
• تعمیرات مربوط به شبکه‌های ارتباطی نظیر تلفن و اینترنت
• تعمیر لوله‌های آب، گاز، فاضلاب
• تعمیرات سیم‌کشی برق ساختمان و برق کشی ساختمان
  
• رنگ‌آمیزی ساختمان
• تعمیر آسانسور و درب برقی پارکینگ‌

تعمیرات جزئی ساختمان

• تعمیرات سطحی نظیر خط و خش‌های دیوار یا ترک‌های جزئی
• تعویض چراغ‌های سوخته و خراب
• تعویض واشرهای شیر آب
• نصب توری درب و پنجره
• تعمیر سیستم تهویه سرویس‌های بهداشتی
• تعویض پوشال کولرهای آبی
• تعمیر کلید و پریزها یا آیفون تصویری

صاحبان املاک مسکونی باید خانه را سالم و بی‌نقص همراه با تمام امکاناتی که در متن قرارداد ذکر شده است، به مستاجران تحویل دهند. در صورتی که مسبب خرابی‌های ایجاد‌شده، خود مستاجر باشد، مالک باید هزینه‌های تعمیرات را به او اعلام کرده و در صورت لزوم، آن را از مستاجر اخذ نماید. این مبلغ می‌تواند از رهن خانه کسر شود. مستأجران نیز اگر خرابی یا نقصی در ساختمان مشاهده کردند، حتما بایستی به صاحبان املاک اطلاع دهند تا در اسرع وقت به آن رسیدگی شود.

اگر مستاجر اجازه تعمیرات ساختمان را به صاحب خانه ندهد، چه بابد کرد؟

عدم رسیدگی به موقع به آسیب‌دیدگی‌های ساختمان، علاوه بر اینکه باعث بروز خسارت‌های بیشتر و هزینه‌های اضافی برای صاحب خانه می‌شود، می‌تواند در تعمیرات ساختمان تاخیر ایجاد کند. این موضوع  در کنار عدم رضایت ساکنین، به کاهش ارزش املاک نیز منجر خواهد شد. مثلا دیده شده است که سقف یا دیوار خانه نم داشته و مستاجر به صاحب خانه اطلاع نداده است یا اینکه اجازه نداده تا صاحب خانه مشکل را حل کند. گاهی اوقات نیز خود مستاجر این خرابی‌ها را ایجاد می‌کند و زیر بار پرداخت خسارت‌های آن نمی‌رود.

در صورتی که مستأجر اجازه تعمیرات ساختمان را به صاحب خانه ندهد یا به علت خسارات پیش آمده توسط خود او از پرداخت هزینه سر باز بزند، مالک می‌تواند با مراجعه به شورای حل اختلاف از مستاجر خود شکایت کند. سپس با حکم دادگاه و در یک موقعیت مناسب، اقدام به تعمیر اشکالات ساختمان نماید. هزینه تعمیرات نیز با توجه به حکم دادگاه از مستاجر گرفته خواهد شد یا از مبلغ رهن او کم می‌شود. بنابراین، توصیه می‌شود که مستأجران در صورت بروز هرگونه خرابی یا نیاز به تعمیرات، صاحب خانه را از وجود آن مطلع ساخته و به او اجازه دهند تا تعمیرات لازم را انجام دهد.

تعمیر خانه بدون هماهنگی با صاحب خانه

یکی از حرکات غیرقانونی که برخی مستاجران انجام می‌دهند این است که بدون هماهنگی با صاحب خانه، اقدام به تعمیر ساختمان کرده و هزینه تعمیرات را از مبلغ اجاره کم می‌کنند یا اینکه صاحب خانه را مجبور می‌کنند تا هزینه تعمیرات را بپردازد. همان‌طور که گفتیم، این حرکت غیرقانونی است و مستاجر وظیفه دارد حتما صاحب خانه را در جریان اشکالات پیش‌آمده در ساختمان قرار دهد. سپس با اجازه او اقدام به تعمیرات نماید.

لازم به توضیح است که اگر خرابی‌های جدی مثل ترکیدگی لوله یا نشت گاز و ... اتفاق بیفتد و صاحب خانه از جواب دادن خودداری نماید، مستاجر می‌تواند تعمیرات لازم را انجام داده و با نگهداری فاکتورها مبالغ را بعدا با صاحب خانه حساب کند.

اگر با این شرایط صاحب خانه زیر بار پرداخت هزینه‌ها نرفت، مستاجر این حق را ندارد که مبلغ خسارت را از اجاره کم کند. او باید به دادگاه و یا شورای حل اختلاف مراجعه نماید تا آن‌ها پس از بررسی مساله و تعیین مبلغ هزینه، صاحب خانه را مجبور به پرداخت هزینه‌ها کنند. توصیه می‌شود تمام این نکات در مفاد اجاره‌نامه ذکر شود تا در آینده اختلافی پیش نیاید.

خسارت به ملک در مبالغ بالا و پایین

معمولا هنگام تنظیم قرارداد، 500 هزار تا یک میلیون تومان نزد مشاور املاکی که اجاره‌نامه را تنظیم کرده است باقی می‌ماند تا اگر خانه دچار آسیب‌دیدگی‌های جزئی شد یا مستاجر قبوض آب و برق را پرداخت نکرد، از این ناحیه مبالغ مورد نظر حساب شود. اما گاهی اوقات صاحب خانه مدعی می‌شود که خسارت بیشتر از یک میلیون تومان است و به مبالغی مثل 10 تا 15 میلیون هم می‌رسد. در این شرایط مستاجر می‌تواند به شورای حل اختلاف مراجعه کند تا پس از بررسی موضوع مشخص گردد که این مبلغ می‌تواند از رهن خانه کم شود یا خیر؟

کلام آخر

همه مطالبی که در این نوشتار از بتیس ارائه شد، مربوط به قوانین مالک و مستاجر، تصویب‌شده در سال 76 است. به طور خلاصه، هزینه تعمیرات جزئی بر عهده مستاجر و تعمیرات اساسی با مالک است. اگر هزینه تعمیرات زیر یک میلیون تومان باشد، معمولا از پولی که نزد مشاور املاک به امانت گذاشته شده است، محاسبه می‌شود؛ اما برای مبالغ بالا، صاحب خانه و مستاجر می‌توانند به شورای حل اختلاف مراجعه نمایند.